3.3. Зонінг сельбищної території

В даний час для усталених міст функціональне використання територій визначається зонінгом сельбищної території, тобто документом, що обмежує функціонально-просторове користування територією за якісними, екологічними, архітектурно-історичними чинниками з метою підвищення соціально-економічних умов життя, ефективного використання земельного ресурсу.

Головними ресурсами в місті є: людський ресурс, земельний ресурс та капітал.

Ефективність використання земельного ресурсу – це є відношення приросту прибутку від залучення ділянки території для певного виду діяльності, до витрат, що пов’язані з отриманням цієї ділянки.

Метою складання зонінгу є одночасне підвищення ефективності земельного та людського ресурсів. Для цього розглянемо чинники, які визначають ефективність земельного ресурсу міста /27,29/.

Першим кроком є аналіз містобудівної цінності території житлових кварталів та мікрорайонів.

Показником якості території мікрорайонів і кварталів є доступність для їх потенційних мешканців інших територій міста, що є об’єктами масового тяжіння населення.

Інший показник якості – це екологічний стан території мікрорайону. Він залежить від характеру об’єкта (чинника), що чинить той чи інший вплив на екологічний стан території мікрорайону або кварталу, та відстані між ними.

Таким чином, оцінку якості території мікрорайонів та кварталів визначаємо за критерієм доступності або екологічного впливу (залежно від обраних чинників оцінки).

Чинники, що визначають ефективність використання земельного ресурсу житлових кварталів і мікрорайонів міста та прибутковість території для житла такі:

1. чинники доступності;

2. естетичні чинники;

3. екологічні чинники;

4. історико-архітектурні чинники;

5. соціальні чинники;

6. демографічні чинники.

1.Чинники, що визначають ефективність використання земельного ресурсу, вплив яких оцінюється за критерієм доступності.

Під доступністю ми розуміємо витрати часу населенням на поїздки до місць призначення.

Три групи таких чинників: громадські центри (об’єкти КПО), зелені насадження загального користування (ЗНЗК) та місця прикладання праці (МП).

1.1. Група чинників – громадські центри – включає:

• загальноміський центр (перетин загальноміських магістралей);

• міжрайонні громадські центри (перетин загальноміської і районної магістралей);

• центри житлових районів (перетин районних магістралей);

• міжмікрорайонні громадські центри (промислові підприємства в сельбищній зоні).

1.2. До групи чинників – зелені насадження загального користування – увійшли:

• загальноміський парк;

• парки житлових районів;

• сквери;

• бульвари.

1.3. Група чинників – місця прикладання праці - включає:

• промислові райони (підприємства);

• громадські центри;

• підприємства і установи комунального господарства;

• підприємства зовнішнього транспорту.

Співвідношення ваги цих чинників визначається кількістю працюючих (що більше працюючих, то більша вага даного чинника).

Вага (ранг) чинника – це коефіцієнт, що враховує значущість кожного чинника у порівнянні з іншими чинниками цієї ж групи.

2. Для кількісної оцінки естетичних якостей території, можна використовувати інформаційний підхід.

2.1. Обсяг візуальної інформації.

2.2. Упорядкованість візуальної інформації.

2.3. Відстань.

2.4. Швидкість руху.

3. Чинники, що покращують чи погіршують стан навколишнього середовища (екологічні чинники).

3.1. Промисловість (промислові райони).

3.2. Міський транспорт.

3.3. Зовнішній транспорт.

3.4. Зелені насадження рекреаційної зони.

Позитивний вплив на територію мікрорайону чи кварталу має рекреаційна зона (лісопарки, ліси, гідропарки тощо) або річкова заплава, тому наближення до них території мікрорайону підвищує його оцінку за критерієм екологічного впливу. І навпаки, наближення до промислових підприємств (з шкідливим виробництвом) або значних вузлів вулично-дорожньої мережі погіршує екологічний стан території мікрорайону та його оцінку за цим критерієм.

4. Історико-архітектурні чинники:

• кількість пам’яток на прилеглій території;

• період забудови та пов’язані з нею історичні події;

• стилі споруд;

• оцінка візуальних басейнів відносно пам’яток.

Методика оцінки території житлових кварталів і мікрорайонів за критерієм доступності та екологічного впливу

Доступність – це витрати, що несе населення для досягнення місць призначення. Доступність залежить від таких факторів, як відстань, вид транспорту, вартість проїзду, характеристики руху транспорту, тощо.

Відстань розраховується за вулично-дорожньою мережею з урахуванням таких особливостей:

• категорія вулиці;

• щільність вулично-дорожньої мережі;

• типи перетинів.

Витрати у простому розумінні – це відстані між геометричними центрами мікрорайонів і відповідними місцями тяжіння населення.

В свою чергу, при визначенні екологічного впливу чинника, відстань вимірюється по повітрю між геометричними центрами мікрорайонів та центром тяжіння екологічного чинника.

«Експертна оцінка» території мікрорайонів і кварталів, тобто оцінка відносно обраних чинників за відповідними критеріями, здійснюється за бальною шкалою.

Послідовно оцінюють всі мікрорайони за одним із чинників, потім за наступним і так далі. Оцінка здійснюється «по вертикалі».

Сумісний вплив на територію мікрорайону всіх чинників оцінки у кожній групі визначається розрахунком підсумкової (або агрегованої) оцінки з попереднім ранжуванням цих чинників (визначенням їхньої ваги).

Для кожного мікрорайону чи кварталу послідовно розраховують («по горизонталі») підсумкову оцінку для кожної групи чинників. Далі розраховують кваліметричну оцінку території мікрорайонів та кварталів.

Кваліметрична оцінка– це якісна порівняльна оцінка території житлових кварталів і мікрорайонів щодо ефективності земельного ресурсу для житла як виду діяльності.

Метод визначення ефективності використання земельного ресурсу житлових кварталів і мікрорайонів

Спочатку здійснюється оцінка житлових кварталів та мікрорайонів щодо доступності до об’єктів культурно-побутового призначення ( громадських центрів).

Як було зазначено вище, оцінка розташування мікрорайонів щодо загальноміського центру, міжрайонних центрів, центрів житлових районів та міжмікрорайонних центрів визначається за критерієм доступності.

Для складення експертної оцінки житлових мікрорайонів відносно загальноміського центру необхідно виміряти відстань між геометричними центрами кожного з мікрорайонів та загальноміського центру. У залежності від цієї відстані надається ранг кожному з мікрорайонів (ранг приймає значення від 1 до кількості мікрорайонів). Найближчий мікрорайон одержує найвищій ранг, найбільш віддалений, відповідно, найнижчий. Ці дані вносяться у таблицю. Аналогічним чином розраховується ранг кожного з мікрорайонів щодо їх розміщення відносно міжрайонних центрів, центрів житлових районів та міжмікрорайонних центрів. Якщо, наприклад, міжрайонних центрів декілька, то треба визначити відстань до найближчого з них.

Після визначення рангів мікрорайонів, потрібно розрахувати підсумкову оцінку розміщення мікрорайонів щодо доступності об’єктів культурно-побутового обслуговування.

Для розрахунку підсумкової оцінки на підставі різних чинників одночасно, з урахуванням ваги кожного з них застосовується формула Кобба-Дугласа:

де - А_i – чинники, на підставі яких розраховується підсумкова оцінка;

- вага цих чинників, причому .

Після цього розраховується кваліметрична оцінка – оцінка відносно середнього значення величин, що порівнюються.

Кваліметричну оцінку території мікрорайону знаходимо шляхом порівняння підсумкової оцінки цього мікрорайону з середньою підсумковою оцінкою для всіх мікрорайонів за цією групою чинників.

Для розрахунку кваліметричної оцінки треба розділити значення підсумкової оцінки мікрорайону на значення середньої підсумкової оцінки для всіх мікрорайонів

Кваліметрична оцінка території мікрорайонів щодо доступності місць прикладання праці визначає ефективність земельного ресурсу мікрорайону щодо цього чинника.

Послідовно, для кожного мікрорайону треба визначити доступність до:

• промислових районів,

• громадських центрів,

• об’єктів комунального господарства міста,

• об’єктів зовнішнього транспорту,

та виставити експертну оцінку за кожним з цих чинників.

Алгоритм дій аналогічний попереднім розрахункам кваліметричної оцінки розміщення мікрорайонів відносно об’єктів культурно-побутового обслуговування.

Для присвоєння рангів мікрорайонам щодо їх розміщення відносно громадських центрів можна використовувати результати розрахунку кваліметричної оцінки.

Кваліметрична оцінка територій мікрорайонів щодо доступності зелених насаджень загального користування визначає ефективність земельного ресурсу мікрорайонів щодо цього чинника.

До зелених насаджень загального користування належать: загальноміський парк, парки житлових районів, сквери і бульвари.

Надаємо кожному мікрорайону відповідну оцінку за кожним чинником в залежності від відстані між геометричним центром мікрорайону та:

• геометричним центром загальноміського парку;

• геометричним центром найближчого районного парку;

• геометричним центром найближчого скверу.

Для бульвару за показник, що дозволить зробити оцінку мікрорайонів, приймаємо відношення периметру мікрорайону до довжини бульвару, що прилягає до мікрорайону або є найближчим до нього.

Кваліметрична оцінка територій мікрорайонів щодо екологічних умов дає змогу здійснити ранжування мікрорайонів за цим чинником.

До екологічних чинників несприятливого впливу відносяться промислові райони: близькість розміщення мікрорайону від промислових зон погіршує екологічний стан територій мікрорайону. Тому, що ближче знаходиться мікрорайон від промислового району, то нижчий його ранг (оцінка).

Ще одним чинником екологічного дискомфорту є міський транспорт.

Ранг мікрорайону щодо цього чинника визначається шляхом розрахунку відношення умовної довжини вулиць, що оточують мікрорайон, до його площі.

Умовна довжина вулиць визначаються таким чином:

,

де - - умовна довжина вулиць, що оточують мікрорайон;

- відповідно, довжина загальноміських, районних магістралей та жилих вулиць.

Що більше відношення умовної довжини вулиць до площі мікрорайону, то нижче ранг цього мікрорайону або менша оцінка.

Близьке розташування об’єктів зовнішнього транспорту теж негативно впливає на стан довкілля житлових кварталів та мікрорайонів. Тому, що ближче розташовані ці об’єкти до мікрорайону, то менше його ранг.

Розміщення рекреаційної зони поблизу мікрорайону, навпаки, покращує екологічні умови проживання населення. Тому, що ближче розташована зона рекреації від мікрорайону, то вище ранг або оцінка мікрорайону за цим чинником.

Другий етап роботи – це розробка зонінг-плану сельбищної території міста, що дає змогу здійснити зонування мікрорайонів за містобудівною цінністю відповідно до чисельності різних за рівнем добробуту груп населення міста.

Все населення міста може бути умовно поділене на три групи:

• з високим,

• середнім,

• низьким рівнем добробуту.

Вимоги різних груп населення до стану житлового середовища теж різні й обумовлені можливістю придбання житла різного за якістю (рівнем благоустрою) і ціною, або відсутністю можливості придбати чи інвестувати будівництво свого житла.

Визначення містобудівної цінності житлової території для різних груп населення здійснюється шляхом розрахунку кваліметричної оцінки території мікрорайонів та кварталів з урахуванням пріоритетів кожної групи населення окремо.

Для цього необхідно провести ранжування обраних чинників оцінки за вимогами населення з високим, середнім та низьким рівнем добробуту.

Розрахунок підсумкової та кваліметричної оцінки, що визначає містобудівну цінність території мікрорайонів та кварталів для кожної окремої групи населення, здійснюється аналогічно до попередніх розрахунків за допомогою формули Кобба-Дугласа та подальшим порівнянням підсумкової оцінки з середньою підсумковою оцінкою для всіх мікрорайонів за кожним чинником.

Вага чинників щодо доступності різних зон для різних груп населення наведена у таблиці 3.1 /29/.

Таблиця 3.1.

Вага чинників щодо доступності різних зон

Результати розрахунків зводяться в таблицю та відображаються на схемах містобудівної цінності сельбищної території з урахуванням пріоритетів в оцінці якості житла кожною групою населення.