4.2.1. Прогноз использования земель жилой и общественно – деловой застройки

Прогноз земель под жилую и общественно- деловую застройку разрабатывается с учетом проведенного анализа использования земельных ресурсов, а также с учетом сопутствующего прогноза по численности населения города.

Определение перспективной площади земель под жилой застройкой нормативным методом производится из расчета, что на перспективу потребуется дополнительные площади под многоэтажное и индивидуальное жилищное строительство. Соотношение многоэтажной и малоэтажной застройки во многом зависит от природно –климатических условий региона, местных и национальных традиций, а также от величины города, административного статуса. Так, например, для крупных мегаполисов, таких, как город Москва, Санкт – Петербург, соотношение малоэтажной и многоэтажной застройки составляет 9:1. Для крупных региональных центров такое соотношение может быть 8:2;7:3. Для городов областного, краевого масштаба, таких как г. Нытва, Оса, Чусовой в Пермском крае, соотношение может быть 3:7,4:6,5:5,6:5.

Перспективная площадь под жилой застройкой зависит от темпов изменения численности населения, т.е. ожидаемого роста его численности. В тех случаях, когда рост численности населения не ожидается, площадь под жилую застройку все же будет увеличиваться за счет улучшения жилищных условий населения, т.е. обеспечивания квартирами молодых семей, сноса ветхого жилья, расселения из коммунальных квартир и общежитий, другого. В перспективе, в связи с правительственной программой, планируется улучшить жилищные условия не менее 15-35% населения.

Для расчета перспективной площади под жилой застройкой необходимо определить численность населения, которое получит новое жилье.

N_нов=( N_п-N_ф)+ N_улуч. (13)

Где N_нов- численность населения, которому требуется жилье, тыс.чел.

N_п- перспективная численность населения, тыс. чел.

N_ф- фактическая численность населения, тыс. чел.

N_улуч. – численность населения, улучшающая жилищные условия, тыс. чел.

N_нов2015=(19559-17800) + 1780= 3539 чел=3,5 тыс.чел.

N_нов2035=(23918-17800)+3560=9678 чел= 9,6 тыс.чел.

Расчет площади под многоэтажную застройку производится с использованием укрупнейших показателей по следующей формуле:

Р_мн.з.=( N_нов* Р_м*К_м*К_пр)/(К_с*К_з*К_кв)±m_м (15)

Где Р_мн.з-прогнозируемая площадь под многоэтажную застройку, га

N_нов- численность населения, которому требуется новое жилье, тыс. чел.

Р_м- площадь под одним многоэтажном домом(1,35-2,1), га

К_м-коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих получить квартиры в многоэтажных жилых домах (0,55-0,85)

К_пр- коэффициент, учитывающий подходы и подъезды к жилым домам и прилегающей зоне отдыха(1,3)

К_с- коэффициент семейности, учитывающий размер семьи(2,7-3,7)

К_з- коэффициент, учитывающий загруженность коммерческого жилья по отношению к муниципальному (0,65-0,75)

К_кв- коэффициент, учитывающий количество квартир в доме (72,…,144)

Р_мн.з.2015=(3539*1,35*0,75*1,3)/(2,7*80*0,65)=33,9 ±6,6 га

Р_мн.з.2035=(9678*1,35*0,75*1,3)/(2,7*80*0,65) = 90,7±54,4 га

Для прогнозирования на 10-30 лет используются укрупненные коэффициенты. Поэтому рассчитаем ошибку прогнозируемой площади отвода:

m_м=( Р_мн.з.*К_ош.*К_t)/100 (16)

где m_м- ошибка прогнозируемой площади многоэтажной застройки, га

Р_мн.з- площадь многоэтажною застройки, га

К_ош-коэффициент, учитывающий ошибку прогноза (2-5%)

К_t- коэффициент, учитывающий период прогнозирования (10,30)

m_м2015=(33,9*2*10)/100=6,6 га

m_м2035=(90,7*2*30)/100=54,4 га

Расчет площади застройки под индивидуальное жилищное строительство производится по формуле:

Р_инд.з.=( N_нов*Р_м*К_м*К_пр)/(К_с)±m_н, (17)

Где Р_инд.з- прогнозируемая площадь отвода под индивидуальное жилищное строительство, га

N_нов- численность населения, которому требуется новое жилье, тыс. чел.

Р_м-площадь отвода под индивидуальное строительство (0,10-0,14), га

К_м- коэффициент, учитывающий количество жителей, желающих поселиться в индивидуальных домах 90,15-0,45)

К_пр- коэффициент, учитывающий подходы и подъезды(1,2)

К_с- коэффициент семейности, учитывающий размер семьи (2,7-3,7)

Р_{инд.з2015}= (3539*0,10*0,25*1,2)/3,1=34,2 ±6,8га

Р_{инд.з2035}=(9678*0,10*0,25*1,2)/3,1=93,7±56,2 га

Ошибка прогнозируемой площади отвода под индивидуальное жилищное строительство:

m_н=(Р_инд.з.*К_ош.*К_t)/100 (18)

Где m_н –ошибка прогнозируемой площади одноэтажной застройки, га

Р_инд.з- площадь одноэтажной застройки, га

К_ош- коэффициент, учитывающий ошибку прогноза (2-5%)

К_t- коэффициент, учитывающий период прогнозирования (10,30)

m_н2015=(34,2*2*10)/100=6,8 га

m_н2035=(93,7*2*30)/100=56,2 га

Общая площадь жилой застройки рассчитывается по формуле:

Р_общ=Р_факт.+Р_мн.з.+Р_одн.з (19)

Где Р_общ-общая прогнозируемая площадь жилой застройки, га

Р_мн.з- прогнозируемая площадь отвода под многоэтажную застройку, га

Р_одн.з – прогнозируемая площадь отвода под ИЖС, га

Р_общ2015= 312+33,9+34,2=380 га

Р_общ2035=312+90,7+93,7=496 га

Расчеты сведены в таблице 17

Таблица 17- Расчет прогнозируемой площади жилой застройки, по периодам

Проектом предусматривается снос малоэтажной жилой застройки. К 2035 году предусмотрено строительство 90,7 га высотной застройки на месте существующей малоэтажной. Под ИЖС предусматривается освоение 93,7 га новых земель.