2.3 Анализ конкурентов

Организация ОАО «МСБ «Самарская» располагается на ул. Чернореченской, д.6, в Ленинском районе на границе с Железнодорожным районом. Географически ближайшими конкурентами нашего ТОЦ являются офисный центр на ул. Чернореченской 21, бизнес центр «Деловой Мир» на ул. Урицкого 19, офисный центр на ул. Мечникова 3 и офисный центр на ул. Мичурина 52. Каждый из названных офисных центров относится к определенному классу коммерческой недвижимости. Представим в таблице 2 ближайших конкурентов ОАО «МСБ «Самарская» по географическому признаку.

Таблица - 2 Конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» по географическому признаку

В таблице 3 показано позиционирование конкурентов ОАО «МСБ «Самарская».

Таким образом, географически ближайшие конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» располагаются недалеко друг от друга, имеют класс коммерческой недвижимости А и С, но в сегменте класса В конкуренты отсутствуют. В свою очередь, руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено заполнить данную нишу, и присвоить офисному центру на ул. Чернореченская 6 класс В, что позволит позиционировать себя в сегменте «Средняя Цена – Высокое качество».

Таблица - 3 Позиционирование конкурентов ОАО «МСБ «Самарская»

В таблице 4 представлены конкуренты ОАО «МСБ «Самарская» по цене за 1 кв.м. арендуемой площади по минимальной и максимальной ставке.

Таблица 4 - Арендные ставки конкурентов ОАО «МСБ «Самарская»

Минимальная и максимальная ставка аренды зависит от площади, сдаваемой в аренду, от этажности, а также от цели аренды. Торговые площади сдаются по ставке выше офисных, в среднем на 20-30%. Минимальная ставка аренды офисных помещений в сегменте класса С в сумме 450 руб./м.кв. установлена офисным центром на ул. Мечникова 3 и торгово-офисным центром на ул. Чернореченская 21 в сумме 490 руб./м.кв. Максимальная арендная ставка в сумме 2700 руб./м.кв. установлена бизнес-центром «Деловой Мир», в сегменте класса С максимальная арендная ставка представлена в офисном центре на ул. Мичурина 52. Таким образом, установленная арендная ставка ОАО «МСБ «Самарская» для офисных помещений класса В в 550 руб. за 1 м.кв. является наиболее привлекательной для арендаторов, т.к. офисные помещения класса А сдаются намного дороже, хотя у помещений класса С арендная плата ниже, чем у В, но они значительно уступают В по качеству [21, c. 17].

На рисунке 4 показана динамика ставки арендной платы 1 кв.м. коммерческой недвижимости ближайших конкурентов, а также ОАО «МСБ «Самарская».

Одним из неоспоримых конкурентных преимуществ любого офисного центра является охраняемая автомобильная парковка для арендаторов. В центре города, как известно, сложно найти место для парковки, поэтому вместимость парковочной зоны имеет большое значение для арендаторов при выборе офисного центра.

Главным критерием при оценке парковочной зоны является показатель 1 машино-место на арендуемую площадь [22, c.11]. Он рассчитывается путем деления общей площади офисного центра на вместимость парковочной зоны. Таким образом, чем меньше значение этого показателя, тем больше автомобилей одного арендатора может разместиться на парковке. В таблице 5 представлен анализ парковочной зоны конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская».

Таким образом, одним из главных конкурентных преимуществ ОАО «МСБ «Самарская» является большая вместимость парковочной зоны, т.е. 17 кв.м. на 1 машино-место арендуемой площади.

Так же ОАО «МСБ «Самарская» располагается на охраняемой территории, как и офисный центр класса А «Деловой Мир», что является привлекательным для арендаторов.

В условиях современной экономической ситуации многие предприятия и организации вынуждены сокращать объем издержек, снижая уровень арендных платежей. Но, зачастую, арендодатели не могут пойти на резкое снижение арендных ставок, в первую очередь из-за того, что их постоянные издержки не снижаются, а даже наоборот, повышаются.

Таким образом, арендаторы вынуждены менять место аренды на то, где арендные платежи предлагаются по ценам ниже.

Руководство ОАО «МСБ «Самарская» намерено привлечь арендаторов, акцентируя внимание на конкурентных преимуществах и арендой ставке на офисные помещения – 550 руб. за кв.м.

Рисунок 4 - Динамика арендной ставки конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская»

Таблица 5 - Анализ парковочной зоны конкурентов и ОАО «МСБ «Самарская»